Son güncelleme: 19 Temmuz 2026
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunla güçlü biçimde korunur; kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir. Tahliye yolları ve süreleri sebep türüne göre değişir.
Başlıca tahliye sebepleri
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu-üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı (ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranır).
- Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen malik; edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirmek koşuluyla, 6 ay sonra dava açabilir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kiracıya yazılı iki haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Tahliye taahhüdü: Kiracının, konutun tesliminden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilebilir.
- On yıllık uzama süresi: On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Temerrüt (icra yoluyla): Ödenmeyen kira için ihtarlı ödeme emri gönderilir; 30 günlük sürede ödenmezse icra hukuk mahkemesinden tahliye istenebilir.
Hangi mahkeme görevli?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; temerrüde dayalı icra takiplerinde icra hukuk mahkemesi devreye girer. 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarının çoğunda dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Süreler neden kritik?
Tahliye sebeplerinin tamamı sıkı sürelere bağlıdır; 1 aylık dava süreleri ve bildirim dönemleri kaçırılırsa hak, bir sonraki döneme kadar kullanılamayabilir.
Sık sorulan sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra evi kiraya verebilir miyim?
Haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiracıya tazminat ödenmesi gündeme gelir.
Boş tarihli tahliye taahhüdü geçerli mi?
Uygulamada sık tartışılır; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütlerin geçersizliği ileri sürülebilmektedir. İspat koşulları dosya bazında değerlendirilir.
Bilgilendirme için gayrimenkul hukuku sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Yargıtay içtihadı ışığında
Tahliye taahhüdünün geçerliliğine ilişkin temel ilkeler, İçtihadı Birleştirme kararlarıyla belirlenmiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 4.10.1944 tarihli kararı uyarınca; kira sözleşmesinin kurulması sırasında, kiralanan henüz teslim edilmeden verilen tahliye taahhüdü, kiracının serbest iradesine dayanmadığından geçersizdir. Buna karşılık 3.10.1980 tarihli ve 2/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira ilişkisi devam ederken (kiracı kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerli kabul edilir.
Uygulamadaki yoğun “boş tarihli taahhüt” tartışması da bu ayrımdan doğar: taahhüdün sözleşmeyle aynı anda alındığı ispatlanabiliyorsa geçersizlik gündeme gelir. İspat koşulları her dosyada ayrıca değerlendirilir.
Not: İçtihat özetleri yayım tarihindeki uygulamayı yansıtır; içtihat zaman içinde değişebilir. Dosyanıza özgü güncel değerlendirme için görüşme önerilir.
Randevu ve bilgi için: iletişim sayfası — Görüşmeler randevu ile yapılmaktadır.
Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Dosyanıza özgü değerlendirme için bir avukatla görüşmeniz önerilir.