Son güncelleme: 19 Temmuz 2026
Uzun süredir aynı kiracının oturduğu taşınmazlarda kira bedeli, piyasanın çok gerisinde kalabilir. Kanun bu duruma özel bir çözüm getirir: beş yılda bir, endeksle bağlı olmaksızın kira bedelinin tespiti davası. Bu yazıda TBK m.344/3 kuralını ve Yargıtayın hakkaniyet indirimi uygulamasını inceliyoruz.
Kural: TBK m.344/3 — beş yıl kuralı
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda; yeni dönem kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE oranıyla bağlı kalınmaksızın; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet gözetilerek belirlenir. Yani ilk beş yıl endeks tavanı geçerliyken, beş yılın sonunda kira “piyasa düzeyine” çekilebilir.
İncelenen karar
- Mercii: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
- Tarih / Sayı: 21.11.2018 — E. 2017/8492, K. 2018/11882
- Konu: Beş yıl sonrası kira tespitinde hak ve nesafet ölçütü ile eski kiracı indirimi
Kararda özetle; hak ve nesafete uygun kira belirlenirken, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedelin esas alınacağı; ancak davalının eski (mevcut) kiracı olduğu gözetilerek bu bedelden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiği belirtilmiştir. Uygulamada bu indirim çoğu dosyada %10–20 aralığında gerçekleşmektedir; oran hâkimin takdirindedir.
Yerleşik uygulamanın diğer ilkeleri
- Tespit edilecek bedel, son ödenen kiranın endeksle artırılmış tutarının altında olamaz,
- Emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi zorunludur; soyut değerlendirmeyle tespit bozma nedenidir,
- Tespit kararı, kural olarak dava açılan yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur; sürelere dikkat edilmelidir (yeni dönemden en az 30 gün önce ihtar/dava koşulları).
Kiracı ve kiraya veren için pratik sonuçlar
Kiraya veren yönünden: Beş yılı dolduran sözleşmelerde endeksin çok gerisinde kalan kira, dava yoluyla piyasa düzeyine yaklaştırılabilir. Kiracı yönünden: Talep edilen “boş kira” bedeli aynen bağlayıcı değildir; eski kiracı indirimi ve emsal itirazları dosyanın seyrini önemli ölçüde etkiler. Kira uyuşmazlıklarının çoğunda dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Sık sorulan sorular
Beş yıl dolmadan tespit davası açılabilir mi?
Endeksi aşan tespit, kural olarak beş yılın dolmasına bağlıdır; süre dolmadan açılan davalarda bu talep dinlenmez.
Tespit edilen kira geriye yürür mü?
Hayır; tespit, koşulları sağlanmışsa ilgili yeni kira döneminden itibaren uygulanır.
Not: İçtihat özetleri yayım tarihindeki uygulamayı yansıtır; içtihat zaman içinde değişebilir. Dosyanıza özgü güncel değerlendirme için görüşme önerilir.
Tahliye süreçleri için tahliye davaları rehberimize bakabilirsiniz.
Randevu ve bilgi için: iletişim sayfası — Görüşmeler randevu ile yapılmaktadır.
Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Dosyanıza özgü değerlendirme için bir avukatla görüşmeniz önerilir.